ARTIGO: STJ DECIDE QUE VENDEDOR CONTINUA RESPONSÁVEL POR DÍVIDAS DE CONDOMÍNIO ATÉ A TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL NO CARTÓRIO, MESMO APÓS ENTREGA DAS CHAVES - POR GUSTAVO MENDES DE OLIVEIRA E NATALIA DUPIN
Paula Brito - 30/05/2025
A 2ª seção do STJ, por unanimidade, reafirmou a tese consolidada de que tanto o comprador quanto o vendedor que ainda figure como proprietário registral podem ser responsabilizados pelo pagamento das taxas condominiais, mesmo após a imissão do comprador na posse do imóvel, e ainda que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação.
No julgamento do REsp 1.910.280/PR, o STJ analisou a cobrança de débitos condominiais relativos a imóvel objeto de promessa de compra e venda celebrada em 1985.
Embora o promissário comprador estivesse na posse, as dívidas geradas entre 1987 e 1996 recaíram sobre a promitente vendedora e proprietária registral, a saber, uma companhia de habitação popular, que buscou desconstituir a penhora por meio de embargos de terceiro.
A Corte rejeitou a pretensão, consolidando que a obrigação condominial possui natureza propter rem, aderindo ao imóvel, independentemente da situação de posse.
Aplicando a teoria da dualidade do vínculo obrigacional, o STJ reforçou a distinção entre:
- O comprador, na posse, como devedor do débito relativo ao uso do imóvel;
- O vendedor, como responsável patrimonial vinculado à titularidade registral do bem, cujo imóvel pode ser penhorado para satisfação da dívida.
- O condomínio, enquanto credor, não se vincula a acordos privados entre vendedor e comprador.
A ministra Maria Isabel Gallotti, relatora, foi enfática ao afirmar com rigor técnico que, filiando-se a uma interpretação compatível com o caráter propter rem da dívida condominial, a promessa de compra e venda - ainda que com ciência do condomínio - não rompe o vínculo da responsabilidade do proprietário registral associada ao imóvel, preservando a eficácia das garantias inerentes à obrigação propter rem.
O entendimento do STJ, ao compatibilizar a interpretação do Tema 886 com a natureza propter rem da dívida condominial, reconhece que o condomínio, enquanto credor de obrigação, não pode ficar sujeito à livre estipulação contratual de terceiros. Assim, como mecanismo de proteção da coletividade condominial contra o risco de inadimplemento, deve-se afastar qualquer interpretação que possa esvaziar a eficácia do regime jurídico da obrigação.
A decisão impacta diretamente o mercado imobiliário ao reforçar a importância da regularização registral nos negócios imobiliários, assegurando a efetiva transferência da propriedade e evitando riscos de responsabilização de terceiros.
Recomendamos aos compradores que providenciem o registro da propriedade na matrícula imóvel, para consolidar a sua titularidade e evitar a responsabilização de terceiros por dívidas de natureza propter rem.
Aos vendedores, sugerimos a inclusão de cláusulas claras nos contratos de compra e venda sobre a responsabilização do comprador pelo pagamento das taxas condominiais e demais obrigações cujo fato gerador ocorra a partir da transferência da posse. É igualmente fundamental que sejam adotados todos os procedimentos necessários para a efetiva transferência do registro de propriedade para o nome do comprador, a fim de evitar a exposição patrimonial do vendedor, diante, por exemplo, da responsabilidade concorrente na ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse.
Já aos gestores de condomínio, é importante observar que, em caso de inadimplemento de taxa condominial, tanto o possuidor/comprador quanto o proprietário registral/vendedor podem ser acionados judicialmente para o pagamento da dívida, independentemente de acordos privados entre eles.
Em tempos de crescente judicialização das relações condominiais, decisões como esta reforçam a importância da atuação de um advogado especializado em Direito Imobiliário, capaz de identificar com rigor técnico os sujeitos passivos das obrigações vinculadas à titularidade imobiliária, sempre em sintonia com a jurisprudência dos tribunais, além de estruturar instrumentos jurídicos que assegurem segurança e solidez nas transações imobiliárias.
Fonte: Migalhas